Valeur verte : pourquoi un bien durable prendra de la valeur dans les 10 ans à venir
Le concept de valeur verte s'est imposé en quelques années dans le vocabulaire de l'immobilier français. Initialement marginal, presque confidentiel, il est devenu un facteur structurant du marché. Les études notariales mesurent désormais de façon systématique l'écart de prix entre un bien performant énergétiquement et un bien équivalent à mauvaise performance. Cet écart s'élargit régulièrement, sous l'effet conjugué de l'évolution réglementaire, de la hausse des coûts énergétiques et de la prise de conscience des acheteurs. Voici pourquoi la valeur verte va continuer de s'amplifier dans les dix années à venir, et ce que cela signifie concrètement pour un projet d'investissement immobilier en 2026.
Qu'est-ce que la valeur verte exactement
La valeur verte désigne la part de valeur immobilière qui s'ajoute (ou se retire) à un bien en fonction de sa performance énergétique. Le concept a été formalisé par les études notariales françaises au cours des années 2010, qui ont commencé à mesurer systématiquement les différentiels de prix entre biens comparables sur tous les critères sauf le DPE.
Les premières études concluaient à un écart marginal, autour de 2 à 4 % entre un bien classé A ou B et un bien classé D, à surface et localisation comparables. Depuis 2020, cet écart s'est régulièrement élargi pour atteindre aujourd'hui une fourchette de 8 à 14 % selon les régions et les segments. La prime varie selon plusieurs paramètres : type de bien (maison ou appartement), localisation (zone tendue ou détendue), profil d'acheteurs (résidence principale ou investissement), et surtout dynamique régionale.
Les régions où la sensibilité aux enjeux environnementaux est élevée et où le marché immobilier est tendu (Île-de-France, Côte d'Azur, grandes métropoles) affichent les primes les plus marquées. À l'inverse, les marchés détendus ou moins sensibilisés conservent des primes plus modestes - mais qui tendent à converger vers le standard national.
Trois forces qui amplifient durablement la valeur verte
L'analyse des tendances 2020-2026 fait ressortir trois forces structurelles qui devraient amplifier la valeur verte dans les années à venir.
Première force : le calendrier réglementaire d'interdiction progressive des passoires thermiques. La loi Climat et Résilience a posé un calendrier strict d'interdiction de location - G en 2025, F en 2028, E en 2034. Concrètement, en 2034, seuls les biens classés D, C, B et A pourront être loués. Cette mécanique transforme progressivement les passoires thermiques en biens invendables ou massivement décotés, ce qui inverse mathématiquement la prime au bénéfice des biens performants.
Deuxième force : la hausse durable des coûts de l'énergie. Depuis 2022, les prix de l'électricité, du gaz et du fioul ont connu une hausse durable qui dépasse l'inflation générale. Cette tendance, liée à la transition énergétique européenne et aux tensions géopolitiques, devrait se prolonger. Un bien consommant peu d'énergie offre une protection structurelle contre cette inflation énergétique, ce qui se traduit progressivement par un avantage à l'achat et à la revente.
Troisième force : l'évolution des attentes des acheteurs. Les jeunes générations, particulièrement les acheteurs trentenaires et quadragénaires des classes moyennes supérieures, intègrent désormais les enjeux environnementaux dans leurs critères d'acquisition. Cette tendance n'est plus marginale, elle structure le marché. Les biens à haute performance énergétique attirent une demande croissante, ce qui soutient durablement leur valorisation.
Comment se chiffre la prime concrètement en 2026
Pour donner une dimension concrète à la valeur verte, voici des fourchettes indicatives observées en 2026 sur le marché français.
Pour un appartement ancien rénové en zone tendue (Paris, grandes métropoles, Côte d'Azur), la prime entre un DPE A ou B et un DPE D se situe autour de 10 à 15 % du prix de vente. Pour un appartement de 500 000 euros, cela représente 50 000 à 75 000 euros de prime patrimoniale. La prime s'élargit à 15-20 % par rapport à un DPE F ou G, en raison du calendrier d'interdiction de location qui approche.
Pour une maison individuelle en zone résidentielle, la prime se situe généralement entre 8 et 12 % par rapport à un bien équivalent classé D. Pour une maison de 350 000 euros, cela représente 28 000 à 42 000 euros. La prime est plus marquée pour les maisons construites selon les standards passifs ou approchant, comme évoqué dans notre guide de la maison passive.
Pour les biens en zone détendue ou en zone rurale, la prime existe mais reste plus modeste, autour de 4 à 8 %. Ces marchés se comportent avec un décalage par rapport aux zones tendues, mais la même dynamique s'y observe progressivement. Un bien performant en zone rurale acheté aujourd'hui bénéficie d'un avantage qui s'amplifiera mécaniquement dans les années à venir.
Pour les biens patrimoniaux d'exception relevant de la section Heritage, la valeur verte se conjugue avec la valeur patrimoniale et architecturale. Une propriété rurale rénovée selon des standards bioclimatiques exemplaires combine plusieurs primes - patrimoniale, architecturale, énergétique - qui s'additionnent pour valoriser le bien significativement au-dessus de la moyenne du marché.
La projection à 10 ans : un effet cumulatif probable
Pour estimer l'évolution de la valeur verte à horizon 2034, plusieurs analyses convergent vers un scénario d'amplification continue.
Selon les projections des principales études notariales et des organismes de recherche immobilière, la prime entre un DPE A/B et un DPE D pourrait atteindre 18-25 % à horizon 2030-2034 en zone tendue. Cette amplification s'explique par l'effet cumulé du calendrier réglementaire (F interdit en location en 2028, E en 2034), de la hausse continue des coûts énergétiques et de la généralisation des standards durables dans les attentes des acheteurs.
À l'inverse, la décote des passoires thermiques pourrait atteindre 25-35 % par rapport à un bien performant équivalent. Pour les biens classés F en 2028 et E en 2034, le risque va même au-delà d'une simple décote : ils pourraient devenir difficilement vendables sans projet de rénovation chiffré et engagé, ce qui figerait pratiquement leur valeur.
Concrètement, pour un investisseur achetant aujourd'hui un bien DPE A/B à 400 000 euros, la valeur verte intégrée représente déjà 35 000 à 50 000 euros par rapport à un DPE D équivalent. Cette prime devrait s'élargir à 70 000 à 100 000 euros à horizon 10 ans, dans le cas d'une revente. À l'inverse, pour le propriétaire d'un bien DPE F ou G aujourd'hui, la perspective est inverse : sans rénovation engagée, le bien pourrait perdre 80 000 à 140 000 euros de valeur sur la même période.
Comment intégrer la valeur verte dans une stratégie d'investissement
Trois approches structurent les stratégies d'investissement qui maximisent la valeur verte.
L'achat direct d'un bien déjà performant constitue la voie la plus simple. L'acheteur acquiert un bien DPE A ou B, parfois certifié Passivhaus, et bénéficie immédiatement de la prime à l'achat. À la revente, dans 5, 10 ou 15 ans, la prime s'est élargie et le bien conserve une attractivité forte. Cette approche convient particulièrement aux acheteurs qui ne souhaitent pas mener eux-mêmes des travaux, et qui privilégient la simplicité d'usage.
L'achat d'un bien à rénover constitue la voie la plus rentable pour les investisseurs disposant de temps et de compétences. Acquérir un bien décoté (DPE E ou F) et le transformer en bien performant via une rénovation complète permet à la fois de bénéficier de la décote à l'achat, du déficit foncier renforcé via le mécanisme dédié à la rénovation énergétique, et de la prime à la revente sur un bien désormais classé A ou B. Cette stratégie demande toutefois un projet de travaux bien structuré et un budget cohérent - elle ne convient pas à tous les profils.
La construction neuve sur un terrain approprié constitue la troisième voie, particulièrement pour les acheteurs souhaitant un bien sur mesure. La construction selon les standards RE 2020 garantit déjà une excellente performance énergétique, et viser le standard Passivhaus offre une marge supplémentaire de valorisation patrimoniale. Le surcoût de la construction passive, détaillé dans notre guide spécifique, s'amortit largement par les économies d'énergie et par la valorisation à la revente.
Les régions où la valeur verte progresse le plus rapidement
L'analyse des dynamiques régionales fait apparaître plusieurs zones où la valeur verte progresse particulièrement rapidement.
Les zones touristiques de prestige - Côte d'Azur, Bassin d'Arcachon, Cap-Ferret, Île de Ré, Saint-Tropez - voient la valeur verte amplifiée par la clientèle internationale particulièrement sensibilisée aux enjeux environnementaux. La prime peut y atteindre 15-20 % pour les biens d'exception.
Les grandes métropoles régionales (Bordeaux, Lyon, Nantes, Rennes, Toulouse) connaissent une dynamique forte portée par une clientèle urbaine CSP+ jeune, particulièrement sensible aux performances énergétiques. La rénovation des centres historiques y génère des biens performants à forte valorisation.
Les zones rurales attractives, notamment la Provence, le Luberon, les Cévennes ou certaines parties de la Bretagne intérieure, connaissent une dynamique plus tardive mais réelle. Le développement du télétravail accélère la sensibilisation environnementale dans ces zones, et les biens performants y prennent progressivement une prime significative.
Pour les acheteurs en projection long terme, ces zones constituent des opportunités d'achat intéressantes : la prime est encore modérée aujourd'hui mais devrait s'amplifier rapidement, ce qui maximise le potentiel de plus-value à 10-15 ans.
Acheter en valeur verte : ce qu'il faut retenir
Pour synthétiser, l'investissement dans un bien immobilier durable en 2026 présente plusieurs dimensions de rentabilité qui se cumulent.
La rentabilité immédiate vient des économies d'énergie - 50 à 90 % de moins qu'un bien classé D, selon le niveau de performance atteint. Sur 20 ans, ces économies représentent plusieurs dizaines de milliers d'euros.
La rentabilité fiscale dépend du régime d'investissement choisi. Pour un investissement locatif, le dispositif Jeanbrun, le LMNP ou le déficit foncier renforcé génèrent des avantages fiscaux significatifs sur la durée d'investissement.
La rentabilité patrimoniale enfin résulte de la valeur verte à la revente. Sur un horizon 10 ans, la prime devrait représenter 15-25 % de la valeur du bien en zone tendue, soit plusieurs dizaines de milliers d'euros pour un investissement moyen.
Cumulées, ces trois dimensions transforment l'investissement durable d'un choix idéologique en un choix patrimonial particulièrement rationnel. La performance énergétique n'est plus seulement un argument écologique - c'est devenu une dimension fondamentale de la valeur immobilière, et cette tendance va s'amplifier durablement.
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